주택취득자금 조달 및 입주계획서 돈의 출처도 계획도 모두 ‘증명’해야 합니다

bad-cat-3 발행일 : 2025-06-17

주택취득자금 조달 및 입주계획서,

“집을 하나 사려는데, ‘자금조달계획서’라는 걸 써야 한다고 하네요...”
“현금도 일부 있고, 대출도 있고, 부모님 도움도 받았는데… 어떻게 작성하죠?”

최근 부동산 거래 시 반드시 제출해야 하는 문서 중 하나가
바로 **‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’**입니다.
특히 투기과열지구나 조정대상지역, 또는 금액 기준 초과 주택의 경우
국세청과 부동산거래관리시스템이 자금의 출처를 철저히 확인하고 있기 때문에
허위 기재 시 과태료 및 세무조사까지 받을 수 있습니다.

이번 글에서는 자금조달계획서가 무엇인지, 누가 작성해야 하는지, 작성 방법과 유의사항까지
한 번에 알아보겠습니다.

✅ 주택취득자금 조달 및 입주계획서란?

주택을 매수할 때, 자금이 어디에서 어떻게 조달되었는지와 향후 입주 여부를 신고하는 문서입니다.
즉, **“이 집을 어떤 돈으로 사는가?” “직접 들어가서 살 것인가?”**를 명확히 작성해 제출해야 합니다.

✔ 투기 방지 및 자금 출처 추적을 위한 제도
✔ 국세청과 지자체가 탈세 및 불법 증여 방지 목적으로 관리
✔ 실거래 신고 시 필수 제출서류

📌 작성 및 제출 의무 대상자

구분	제출 의무 발생 조건
투기과열지구	모든 주택 거래 시 제출 (금액 무관)
조정대상지역	6억 원 초과 주택 거래 시 제출
비규제지역	9억 원 초과 주택 거래 시 제출

📌 **주택을 매수하는 모든 실소유자(명의자)**가 대상
📌 공동명의일 경우 각 명의자별로 작성

📝 자금조달계획서 작성 항목

작성 양식은 아래 3가지 영역으로 구성됩니다.

① 총 주택 취득 자금

항목	설명
매매대금	실제 매수 계약서 기준 금액
중개수수료	부동산 수수료 포함
취득세 등 부대비용	취득세, 등기비용, 인지세 등
총 취득 자금	위 세 항목 합산 금액

② 자금 조달 계획 내역

어디서 돈을 조달했는지를 구체적으로 기재해야 합니다.
출처별로 금액을 분리해서 기재해야 하며, 증빙 가능한 항목 중심으로 작성합니다.

자금 출처	예시
본인예금	통장에 있는 돈
주식/보험 해약금	최근 해지한 상품 등
금융기관 대출	주택담보대출, 신용대출 등
부모 등 증여	가족의 지원 (증여세 대상 여부 주의)
전세금 반환금	기존 보증금 회수 후 사용
기타 자금	기타 소득, 퇴직금 등

📌 모든 자금은 객관적인 증빙자료 확보 필요
예: 통장내역서, 대출계약서, 해지증서, 소득금액증명원 등

③ 입주 계획

입주 계획은 아래 두 항목 중 하나를 선택해 작성합니다.

직접 입주 → 언제 입주할 것인지 (연월일)
임대 목적 → 임대 예정 여부, 임차인 유무 등 기재

📌 실제 입주계획과 일치하지 않으면 과태료 및 이행강제금 부과 대상

📄 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 현금으로 집을 사도 계획서를 작성해야 하나요?

✅ 네, 특히 현금 구입 시 자금 출처에 대한 조사 대상 1순위입니다.
정확한 자금의 출처(예: 예금, 증여 등)를 명확히 기재하고, 관련 증빙자료를 준비해야 합니다.

Q2. 부모님이 돈을 주셨는데, 증여인가요?

✅ 네, 반환의무 없이 받은 돈은 증여로 간주되며,
증여세 대상이 될 수 있습니다. 자금조달계획서에 ‘직계존비속 증여’ 항목에 포함해 작성해야 하며, 금액에 따라 국세청 자금출처조사가 들어올 수 있습니다.

Q3. 허위로 작성하면 어떻게 되나요?

✅ 허위 기재 시 최대 3천만 원 이하의 과태료가 부과되며,
탈세가 의심될 경우 세무조사 및 형사처벌까지 가능성 있습니다.

Q4. 입주계획을 '직접 입주'라고 적었는데 임대를 주면 어떻게 되나요?

✅ 위반 시 '실거주 위반'으로 간주되어 과태료 또는 각종 부동산 혜택 회수 대상이 됩니다.
→ 특히 전세자금대출·청약 가점 등 불이익 발생 가능

✔ 작성 시 유의사항 요약

주의사항	설명
증빙 필수	통장내역, 대출계약서, 증여 계약서 등 반드시 확보
실제 계획과 일치	거짓 기재 시 과태료 및 세무조사 위험
공동명의 각자 작성	공동구매 시 명의자마다 별도 제출
1억 원 이상 증여 시	증여세 자동 신고 대상, 계획서 통해 국세청 통보